De provincie Zuid-Holland wil geen extra grond beschikbaar maken voor de woningbouw. In plaats van de provincie te dwingen tot meer locaties, kan ook in andere oplossingen worden gedacht.
In de politiek is op dit moment veel reuring over de straffe aankondiging van de provincie Zuid-Holland om geen grond meer beschikbaar te stellen voor wonen en werken, anders dan de locaties die nu al zijn opgenomen in de regionale realisatieagenda’s. Die mededeling staat in het Ruimtelijk Voorstel dat Gedeputeerde Staten eind oktober 2023 naar Provinciale Staten hebben gestuurd en waarin ‘het Zuid-Holland van 2050’ wordt geschetst. Die reuring is jammer, want het leidt af van de ambitie om spaarzaam met de ruimte om te gaan en tegelijkertijd creatief te zijn.
Zuid-Holland is de meest dichtbevolkte provincie van Nederland. Niet voor niets staat de provincie aan de lat voor meer dan een kwart van de landelijke bouwopgave. Zuid-Holland heeft de ambitie om tussen 2022 tot en met 2030 maar liefst 235.460 woningen te bouwen, maar ook voor de decennia daarna blijft de behoefte aan nieuwe woningen groot.
Voorstel: creatief zijn
De eerste uitdaging in de grote bouwambitie van Zuid-Holland is dat het onzeker is of daadwerkelijk alle locaties beschikbaar zijn die nu in de realisatieagenda’s zijn opgenomen. Bovendien is circa 22 procent aan locaties nog helemaal niet bekend. De volgende uitdaging is om aan de verdere woningvraag te voldoen wanneer de nu geplande locaties op zijn, aangezien de provincie dus aangeeft niet nog meer grond te willen opofferen. In plaats daarvan zegt de provincie in het Ruimtelijk Voorstel juist “schaarse ruimte en infrastructuur effectiever en efficiënter” te willen gebruiken en nadrukkelijk in te zetten op onder meer verdichting en functiemenging. Creatief zijn dus.
Een voor de hand liggende route is het optoppen van bestaande woningen, zoals in september 2023 tijdens een bestuurlijke bijeenkomst op het ministerie van Binnenlandse Zaken werd besproken. Uit onderzoek blijkt dat optoppen landelijk voor circa 100.000 extra woningen kan zorgen tot 2030.
Optoppen veel potentie
Twee derde van de capaciteit is te realiseren door meergezins-corporatiewoningen uit 1965 of later op te toppen, omdat deze woningen hier bouwkundig geschikt voor zijn en omdat ze in veel gevallen in eigendom van woningcorporaties zijn. Het betreft circa 67.000 woningen, ongeveer twee derde van de totale realistische optoppingsopgave. De verwachting is dat juist in complexen van woningcorporaties het aandeel waarin de potentie hoog is om op te toppen. Dit hangt samen met de wens om zoveel mogelijk andersoortige eigenaren te ontzien. Ook hebben corporaties de wens om draagvlak en diversiteit van wijken te bevorderen. Stec Groep becijferde dat ongeveer 28.800 woningen via optoppen in Zuid-Holland kunnen worden toegevoegd. Zie daar de potentie voor deze provincie.
Optoppen komt nog niet op grote schaal van de grond, omdat het omdenken vereist. De methode is vooral effectief wanneer het om een combinatie gaat van renovatie, verduurzaming en energietransitie. De inschatting is dat juist in de komende vijf tot tien jaar door middel van optoppen grote slagen in deze combinatie kunnen worden gemaakt.
Met de wens om kleiner en betaalbaar te wonen, lijkt optoppen dan ook een passende en logische reactie. Het zorgt voor meer mogelijkheden op doorstroming binnen hetzelfde complex of de buurt. Bovendien kunnen met optoppen veel doelgroepen worden bediend, want het biedt kansen om te komen tot een meer divers woningaanbod en vergroot de levensvatbaarheid van voorzieningen zoals scholen, zorg en winkels. Daarnaast kan optoppen dienen als een noodzakelijke oplossing voor VvE’s die te weinig middelen hebben om hun gebouwen te renoveren en te verduurzamen. Opbrengsten van optoppen kunnen hiervoor worden gebruikt.
Een voorbeeld worden
Er zijn natuurlijk ook uitdagingen, zoals onbekendheid met het fenomeen, een andere bouwkundige en ruimtelijke aanpak en de belangen van omwonenden. Maar veel van deze aspecten spelen ook bij een regulier nieuwbouwproject. Ook kent de markt al een behoorlijk aantal professionele initiatieven die goed inzetbaar zijn. De versnelling die tenslotte met optoppen kan worden bereikt, moet niet worden onderschat. Optoppen valt bijna altijd onder de kruimelregeling, wat inhoudt dat binnen acht weken een vergunning kan zijn geregeld en geen zware wijziging op het bestemmingsplan nodig is.
De provincie Zuid-Holland kan door hier actief op te sturen een voorbeeld worden voor versnelling in de bouw.
Deze column is eerder verschenen in Vastgoedjournaal op 18 maart 2024
Over de auteur
Claire van Staaij is Sector Banker Real Estate. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed. Zij gaat intern en extern graag het gesprek aan over de trends en ontwikkelingen in de markt.
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
