Woningmarktmonitor oktober 2023

De huizenprijzen zijn de afgelopen drie maanden licht gestegen, maar blijven momenteel redelijk gelijk. De gemiddelde huizenprijs is wel hoger dan eerder gedacht en staat nu 4,3% lager dan tijdens de piek in juli 2022. Sinds de top zijn de prijzen het hardst gedaald in de grote steden. We dachten eerst dat de huizenprijzen in 2023 zouden dalen met 5%, maar we verwachten dat het eind van het jaar uitkomt op een daling van 3%. Door positieve ontwikkelingen verwachten we dat de huizenprijzen in 2024 niet gaan dalen met 3% zoals we eerder voorspelden, maar gaan stijgen met 2,5%.

We zagen de afgelopen tijd dat woningen met een lager energielabel meer in prijs daalden dan huizen met een hoger energielabel. Sinds de stijging van energieprijzen zijn consumenten bij de koop van een woning meer gaan letten op de energielasten. Dit wordt volgend jaar nog versterkt omdat het energieverbruik van een woning dan wordt meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Hierdoor mag je meer lenen voor een woning met een beter energielabel.
Verder zorgt de 'verduurzamingsregeling' ervoor dat in 2024 bij een slecht geïsoleerde woning (energielabel E, F en G) € 20.000 niet wordt meegerekend als deze wordt geïnvesteerd in duurzame maatregelen. Dit bedrag mag dan worden geleend ongeacht het inkomen en de daarbij behorende maximale hypotheek. Hierdoor zullen er uiteindelijk steeds meer woningen duurzaam zijn.

De korte en lange rentes zijn sinds begin 2022 hard opgelopen. De hypotheekrente was in januari 2022 nog 1,75% voor een hypotheeklening met een 10 jaar vaste rente. Nu is dat boven de 4%. De hoge hypotheekrente zorgt ervoor dat bij meer dan de helft van alle hypotheekaanvragen de rente voor 10 jaar of korter wordt afgesloten. Onze verwachting is dat de Europese Centrale Bank (ECB) in maart volgend jaar zal beginnen met renteverlagingen in plaats van verhogingen. Voordat de hypotheekrentes omlaag gaan, zullen nieuwe kopers echter nog wel te maken krijgen met een hogere hypotheekrente. En dat geldt ook voor bestaande woningbezitters die hun hypotheekrente moeten herzien aan het eind van hun rentevaste periode. Doorstromers kunnen mogelijk profiteren van de verhuisregeling: als zij een lagere hypotheekrente hebben op hun oude hypotheek, kunnen zij deze meenemen naar de nieuwe hypotheek.

Doordat de vraag naar woningen stijgt en er minder nieuwbouwwoningen zijn gebouwd, blijft het aantal woningverkopen laag. De bouw loopt achter door grote politieke onzekerheid na de val van het kabinet, opgelopen kosten voor arbeid en materiaal, een hogere rente en gestegen prijzen van bouwgrond. Er worden minder bouwvergunningen uitgegeven en sommige projecten zijn niet meer haalbaar waardoor ze worden gestopt. Om te zorgen voor een goede doorstroming, moet het tekort aan woningen worden aangepakt. Het demissionaire kabinet wil daarom 900.000 woningen bouwen tot en met 2030. Dit plan is erg ambitieus en het is maar de vraag of dit aantal ook echt wordt behaald.

Onze voorspellingen blijven gelijk: we verwachten dat de daling van het aantal woningaankopen nog doorzet met -5% in 2023 en -2,5% in 2024. Ondertussen groeit de vraag naar woningen verder richting een historisch hoogtepunt.

Ondanks dat de huizenprijzen nu stabiliseren en de lonen gemiddeld zijn gestegen, blijft de betaalbaarheid van woningen matig. Dat komt doordat de prijsdaling en loonstijgingen samen slechts een deel van hypotheekrentestijging goedmaken. Op dit moment geven woningkopers gemiddeld 24% van het netto inkomen uit aan netto woonlasten. Tussen 2015 en 2021 was dit rond de 14%. Tegenwoordig is een huis kopen dus bijna twéé keer zo duur. We verwachten dat de betaalbaarheid voor 2024 verbetert doordat de cao-loongroei verhoogd blijft en de rentes naar verwachting iets omlaag gaan. Deze positievere vooruitzichten zorgen ervoor dat potentiële kopers meer zekerheid hebben en gestimuleerd worden om de stap te zetten naar het kopen van een huis.

Consumenten zijn, in tegenstelling tot het afgelopen jaar, wat huizenprijzen betreft positiever gestemd. Dat komt vooral doordat de hypotheekrente en huizenprijzen zich gunstiger ontwikkelden. Ook de loonstijgingen dragen hieraan bij. Deze positieve toekomstverwachting werkt door op de huizenmarkt. Ondertussen staan er weer minder woningen te koop dan een half jaar geleden en loopt ook de gemiddelde verkooptijd van woningen wat af. Bezichtigingen worden drukker en steeds meer kopers willen een huis te kopen. Daardoor moeten kopers langzamerhand vaker tegen elkaar opbieden om zeker te zijn van de woning. Het percentage woningaankopen waarbij wordt overboden ligt nu op 42%, terwijl dat in december 2022 nog slechts 10% was.